Comprar, vender ou alugar um imóvel em outro país é uma operação regida pela lei do lugar em que o bem está situado. Isso vale para a forma do contrato, para os registros, para os tributos e para as garantias do comprador. O escritório assessora brasileiros que adquirem imóveis na Itália e em Portugal, e estrangeiros que investem em imóveis no Brasil, do primeiro documento assinado até o registro da propriedade.
A compra na Itália costuma se desenvolver em três momentos. O primeiro é a proposta de compra, que, uma vez aceita pelo vendedor, já vincula as partes. O segundo é o contrato preliminar, conhecido como compromesso, em que se fixam preço, prazos e condições, com o pagamento de um sinal. O terceiro é a escritura definitiva, o rogito, lavrada por notário, que transfere a propriedade e é levada a registro.
Muitos compradores estrangeiros assinam a proposta sem assistência, por entenderem que se trata de simples manifestação de interesse. É nesse documento, porém, que ficam definidas as condições do negócio e as consequências da desistência. O sinal pago no contrato preliminar, em regra, é perdido por quem desiste e devolvido em dobro por quem o recebeu e não cumpre.
O notário italiano é imparcial e garante a regularidade formal do ato. Ele não representa o comprador nem negocia em seu favor. A verificação prévia do imóvel e a defesa dos interesses de quem compra cabem ao advogado.
Antes de qualquer assinatura, examinamos a situação jurídica do bem. Verificamos a titularidade e a existência de hipotecas, penhoras ou outros ônus. Conferimos também a correspondência entre o imóvel real, a planta cadastral e as licenças de construção.
Na Itália, divergências urbanísticas e cadastrais são frequentes em imóveis antigos e podem impedir a escritura ou a revenda. Analisamos ainda dívidas de condomínio, contratos de locação em curso e direitos de preferência de terceiros.
Em Portugal, a compra se faz normalmente por contrato-promessa de compra e venda, com pagamento de sinal, seguido da escritura ou de documento particular autenticado e do registo predial. O comprador precisa de número de identificação fiscal e, se não for residente, de representante fiscal em determinadas situações.
No Brasil, o estrangeiro pode adquirir imóveis urbanos sem restrições relevantes, desde que tenha CPF. A transferência exige escritura pública e registro no cartório de imóveis. A aquisição de imóveis rurais por estrangeiros está sujeita a limites legais próprios.
Nos três países, cuidamos também da entrada e da saída dos recursos, para que o investimento fique documentado e o valor possa ser repatriado no futuro sem dificuldade.
Assessoramos a negociação e redigimos ou revisamos a proposta, o contrato preliminar e a escritura. Representamos o cliente por procuração, quando ele não pode comparecer ao ato. Providenciamos o codice fiscale italiano ou o número fiscal português e acompanhamos o registro.
Atuamos igualmente em contratos de locação, residencial e comercial, e na administração jurídica de imóveis de proprietários que vivem em outro país. Em caso de conflito, promovemos a cobrança de aluguéis, a retomada do imóvel e as ações por vícios de construção ou descumprimento do contrato.
Imóveis no exterior têm reflexos sucessórios e tributários. Orientamos o cliente sobre a forma de aquisição mais adequada ao seu planejamento familiar e sobre o que acontece com o bem em caso de falecimento do proprietário.
Um brasileiro que não mora na Itália pode comprar imóvel lá?
Sim. O estrangeiro não residente pode adquirir imóveis na Itália com base na condição de reciprocidade, que é reconhecida em relação ao Brasil. A compra não confere, por si só, direito de residência.
Preciso estar presente na escritura?
Não. O ato pode ser assinado por procurador com poderes específicos. Se o comprador não domina o italiano, a lei exige intérprete ou escritura bilíngue, o que organizamos com antecedência.
Quais custos existem além do preço?
Tributos de transmissão, honorários do notário, registro e, quando houver, comissão da imobiliária. Os valores variam conforme o tipo de vendedor e a destinação do imóvel. Apresentamos a estimativa completa antes da proposta.
Se você encontrou um imóvel ou recebeu uma proposta, escreva para atendimento@daniadvogados.com antes de assinar. A análise prévia é a etapa que mais protege o comprador.